Airbnb y alquiler tradicional en Buenos Aires: ganancias septiembre 2026

La decisión sobre el tipo de alquiler a elegir en el mercado inmobiliario de Buenos Aires es un tema de gran relevancia para los inversores. ¿Es mejor optar por alquileres tradicionales o temporarios? A medida que la economía global y local evoluciona, esta decisión se vuelve cada vez más compleja y multifacética. En este artículo, exploraremos las diferencias entre ambos modelos, analizando su rentabilidad, factores de riesgo, y las dinámicas de mercado que influyen en su éxito.

Contexto del mercado inmobiliario en Buenos Aires

El mercado inmobiliario de Buenos Aires ha experimentado cambios significativos en los últimos años, influenciado por la legislación y el comportamiento del consumidor. La Ley de Alquileres implementada hace unos años, seguida por un DNU que la derogó, creó un ambiente de incertidumbre para los propietarios e inquilinos. En este contexto, la rentabilidad de los diferentes modelos de alquiler es crucial.

Los alquileres tradicionales y temporarios presentan ventajas y desventajas que deben ser consideradas cuidadosamente. Mientras que los alquileres tradicionales ofrecen estabilidad, los temporarios pueden generar mayores ingresos en un período corto, aunque con más riesgo y fluctuaciones. Por lo tanto, es vital analizar:

• Rentabilidad esperada de cada modelo.
• Condiciones del mercado actual.
• Factores adicionales como gastos de mantenimiento y vacancia.

Rentabilidad de los alquileres tradicionales

La rentabilidad de los alquileres tradicionales en Buenos Aires se ha mantenido relativamente constante. Según expertos del sector, los alquileres suelen ofrecer un rendimiento de entre 5,5% y 7%, dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad. Este es un rango aceptable, aunque no extraordinario.

Mateo García, director residencial de Toribio Achával, señala que “las propiedades en zonas con alta demanda pueden alcanzar rendimientos superiores a 7%, aunque esto es poco común.” Además, Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, complementa que la rentabilidad promedio se sitúa entre 5% y 6% bruto.

Es fundamental considerar otros factores que pueden afectar la rentabilidad, tales como:

• El costo de las expensas, que puede erosionar las ganancias si son demasiado altas.
• La vacancia, que se refiere al tiempo que un inmueble permanece desocupado.
• Las condiciones del mercado, que pueden variar según la oferta y la demanda.

Actualmente, el panorama de vacancia en Buenos Aires es alentador, con una alta tasa de ocupación que beneficia a los propietarios. “Prácticamente todo lo que está en alquiler se está alquilando”, asegura García, lo que indica que existe un equilibrio entre oferta y demanda.

El auge de los alquileres temporarios

Los alquileres temporarios, impulsados por plataformas como Airbnb, han tenido un crecimiento significativo desde la recuperación post-pandemia. Aunque generalmente presentan rentas más elevadas, varios factores deben considerarse. Por un lado, el rendimiento de los alquileres temporarios puede ser superior, pero también implica una mayor exposición a la fluctuación del mercado turístico.

García comenta que “los alquileres temporarios tienen un rendimiento más alto, pero dependen en gran medida del turismo, que actualmente presenta desafíos.” Según datos recientes, la publicación de anuncios de alquileres temporarios ha disminuido drásticamente, de 12,000 a 4,000 por mes, lo que sugiere que la tendencia está cambiando.

Las cifras concretas indican que la rentabilidad bruta de los alquileres temporarios en Buenos Aires oscila entre 6% y 9% anual, con ingresos anuales que rondan los US$8000 a US$8100 por unidad, dependiendo de la ocupación, que varía entre el 45% y el 65%.

Algunos aspectos a considerar en el modelo de alquiler temporario son:

• Volatilidad en la ocupación y precios.
• Altos costos operativos (limpieza, mantenimiento, gestión).
• Necesidad de marketing efectivo para atraer inquilinos.

Comparativa entre alquileres tradicionales y temporarios

Al evaluar ambos modelos, es crucial considerar no solo los números, sino también los riesgos involucrados. A continuación, se presenta una tabla que resume las diferencias clave entre alquileres tradicionales y temporarios:

Decidiendo el mejor modelo de alquiler

La elección entre alquiler tradicional y temporario dependerá de las preferencias de cada inversor. Aquellos que valoran la estabilidad y un flujo constante de ingresos encontrarán más atractivos los alquileres tradicionales. En cambio, quienes buscan maximizar sus ingresos y están dispuestos a asumir el riesgo asociado a la volatilidad del mercado pueden optar por los temporarios.

Es crucial que los inversores se mantengan informados sobre las tendencias del mercado y consideren factores como:

• La situación económica y política de Argentina.
• Los cambios en la legislación que afecten a los alquileres.
• Las preferencias de los inquilinos y turistas.

Además, realizar un análisis de costo-beneficio y evaluar cada propiedad en particular es esencial para tomar decisiones informadas y maximizar los ingresos. En un mercado en constante cambio, la adaptabilidad y la información actualizada serán las mejores herramientas para los inversores.

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